مقدمه ای بر حقوق ثبت
حقوق ثبت یکی از زیر شاخه های دانش حقوق است، که موضوع آن فرایند ثبت اموال غیر منقول در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد. از سال ۱۳۱۰ هجری شمسی و با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، مالکان کلیه اموال غیر منقولی که داخل در قلمروی سرزمین ایران قرار دارند، می بایست نسبت به ثبت ملک خود در اداره ثبت اسناد و املاک اقدام کنند. این موضوع از ماده ۹ قانون ثبت اسناد و املاک برداشت می شود. بر همین مبنا به موجب قانون مزبور و تصویب نامه ها و آیین نامه های ثبتی، فرایند ثبت می بایست در مورد تمام اموال غیر منقول اجرا گردد.
به طور کلی از نظر حقوقی دعاوی متعدد و گوناگونی ممکن است در ارتباط با حقوق ثبت در محاکم دادگستری و محاکم غیر قضایی طرح گردد. برای مثال می توان به دعوای الزام به صدور سند مالکیت، دعوای ابطال اجرائیه ثبتی و … اشاره کرد. دعاوی ثبتی از یک سو دربردارنده نکات حقوقی تخصصی است، به گونه ای که پیگیری چنین دعاوی مستلزم داشتن اطلاعات کافی از قوانین و مقررات ثبتی می باشد. از سوی دیگر با توجه به این که اصولاً موضوع دعاوی ثبتی اموال غیر منقول با املاک می باشد، معمولاً بهای خواسته در چنین دعاوی نسبت به دعاوی دیگر بیشتر است. در نوشتار حاضر ضمن اشاره به برخی از مهمترین قوانین مربوط به حقوق ثبت، وظایف وکیل ثبتی را مورد بررسی قرار می دهیم.
وکیل ثبتی کیست و چه وظایفی دارد؟
همانطور که اشاره شد دعاوی ثبتی از دعاوی تخصصی محسوب می شود. بنابراین وکالت در این گونه دعاوی مستلزم تجربه، مهارت و اشراف اطلاعاتی نسبت به قوانین و آیین نامه های ثبتی می باشد. وکیل ثبتی به کسی می گویند که به صورت تخصصی در زمینه دعاوی ثبتی مشغول به فعالیت است. وظایف وکلای ثبتی بسته به این که وکالت خواهان یا خوانده دعوا را به عهده بگیرند متفاوت خواهد بود. منظور از خواهان کسی می باشد که دعوای ثبتی را شروع می کند و مدعی است که حقوق وی توسط طرف مقابل دعوا مورد خدشه واقع شده است. در مقابل منظور از خوانده کسی است که خواهان ادعای خویش را بر علیه وی طرح کرده است. به طور کلی وظیفه وکیل خواهان این است که می بایست ادعای خواهان را در دادگاه به اثبات برساند. در مقابل وکیل خوانده باید از او دفاع کرده و ادعای خواهان را رد نماید.
برخی از مهمترین دعاوی که وکیل ثبتی به عهده می گیرد، از قرار زیر است.
درخواست رسیدگی نسبت به املاکی که معارض دارند
یکی از اصلی ترین دعاوی که وکیل امور ثبتی مورد پیگیری قرار می دهد عبارت از دعوای اثبات مالکیت اموال غیر منقول است. این دعوا معمولاً در مواقعی طرح می گردد که دو نفر یا بیشتر نسبت به مالکیت یک مِلک اختلاف داشته باشند. چنین املاکی اصطلاحاً به عنوان املاکی شناخته می شوند که معارض دارند. از نظر قانون مدنی کسی به عنوان مالک ملک شناخته می شود که نام وی در دفتر ثبت املاک (زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک) به عنوان مالک درج شده باشد. با این وجود در بسیاری از مواقع ممکن است نام مالک قانونی، در دفتر ثبت قید نشده باشد. در چنین مواردی مدعی مالکیت باید به دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی که ملک در آن واقع است مراجعه نموده و با تقدیم دادخواست، دعوای مالکیت معارض را مطرح نماید.
با طرح دعوای اثبات مالکیت توسط وکیل ثبتی، دادگاه مدارک و مستندات پرونده را مورد بررسی قرار می دهد. در پایان اگر دادگاه مالکیت خواهان را محرز بداند، حکم به صدور سند رسمی مالکیت به نام خواهان صادر خواهد کرد. شایان توجه است که مدارک و مستندات دعوای اثبات مالکیت ممکن است سند رسمی، سند غیر رسمی مثل بنچاق و … و به طور کلی هرگونه قرائن و اماراتی از قبیل اماره تصرف موضوع ماده ۱۱۰ قانون مدنی باشد.
درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک
گاه بر سر مالکیت ملک تعارضی وجود ندارد، بلکه میان مالک و اداره ثبت، شهرداری یا سایر مراجع در خصوص حدود و مساحت املاک اختلاف به وجود می آید. در چنین شرایطی وکیل امور ثبتی به نمایندگی از مالک درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک را به سازمان ثبت اسناد و املاک تقدیم می نماید. سازمان مذکور مدارک و مستندات متقاضی را بررسی کرده و در صورتی که مالکیت وی نسبت به قسمت مورد ادعا را محرز دانست، نسبت به اصلاح حدود و صدور سند مالکیت رسمی اصلاح شده مبادرت خواهد کرد.
چنانچه سازمان ثبت اسناد و املاک برخلاف مقررات قانونی از اصلاح حدود و مساحت ملک مورد اختلاف خودداری نماید، وکیل ثبتی می تواند به نمایندگی از مالک در یکی از شعب دیوان عدالت اداری بر علیه سامان مذکور طرح دعوا کند. رسیدگی در شعب دیوان عدالت اداری نیز مستلزم تنظیم و تقدیم دادخواست است.
درخواست پیگیری وضعیت ثبتی املاک جاری و ثبت شده
یکی دیگر از اصلی ترین وظایف وکیل ثبتی طرح درخواست پیگیری وضعیت ثبتی املاک جاری و ثبت شده می باشد. منظور از پیگیری وضعیت ثبتی انجام اقداماتی از قبیل استعلام وضعیت ثبتی در سامانه اینترنتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. علاوه بر این به طور کلی پیگیری وضعیت ثبتی املاک مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک، مستلزم دخالت در فرایند چند مرحله ای ثبت املاک می باشد. بر اساس ماده ۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ پیش از اقدام به ثبت عمومی املاک در هر ناحیه، این موضوع که املاک واقع در آن ناحیه باید به ثبت برسد، سه مرتبه به فاصله سی روز در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار آگهی می شود. در این فاصله کلیه اشخاصی که مالک املاک مناطق مذکور هستند می بایست به اداره ثبت مراجعه نموده و نام خود را به عنوان مالک اعلام کنند. طبق ماده ۱۱ قانون ثبت اسناد و املاک، مالکان مزبور این کار را با تنظیم اظهارنامه تقاضای ثبت انجام می دهند.
در نتیجه یکی از وظایف مهم وکیل ثبتی، تنظیم و ارائه اظهارنامه ثبتی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. پس از ارائه اظهارنامه و قید نام مالک در سازمان ثبت اسناد و املاک، نوبت به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می رسد. صورت مجلس تفکیکی یا همان فهرست املاک در معرض ثبت، بیانگر نام افرادی است که مالکیت اموال غیر منقول هر منطقه را در اختیار دارند.
نحوه تجمیع و اخذ صورت مجلس تفکیکی(عرصه)
همانطور که اشاره شد، یکی از مراحل اصلی فرایند ثبت مالکیت املاک، تنظیم صورت مجلس تفکیکی است. این کار توسط نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک و در دفتر مخصوصی انجام می گیرد. پیش از تنظیم صورت مجلس تفکیکی نام افرادی که ادعای مالکیت بر اموال غیر منقول یک منطقه دارند، در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار می بایست سه مرتبه با فاصله سی روز درج گردد.
درخواست سند مالکیت املاک جاری
منظور از املاک جاری، املاکی است سابقه ثبت در دفاتر سازمان ثبت اسناد و املاک را نداشته باشد. یکی از اصلی ترین وظایف وکیل ثبتی تنظیم درخواست صدور سند مالکیت املاک جاری و پیگیری آن است. مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک برای تنظیم درخواست صدور سند مالکیت املاک جاری، می بایست مراحل زیر انجام گیرد:
- تشکیل پرونده درخواست صدور سند مالکیت املاک جاری توسط متقاضی و ارجاع آن به یکی از نمایندگان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
- تحویل دادن پرونده به نماینده اداره ثبت برای رسیدگی و مدیریت نقل و انتقالات احتمالی.
- احراز و پیگیری گواهی صحت چاپ آگهی های نوبتی و تحدیدی و عدم وصول واخواهی یا مالکیت معارض در این خصوص.
- مراجعه به دفتر املاک بازداشتی برای بررسی و صدور گواهی عدم بازداشت.
- رسیدگی و بررسی نهایی توسط کارمند اداره ثبت اسناد و املاک و همچنین امضای پیش نویس و صدور دستور ثبت ملک در دفاتر املاک و امضا نمودن پیش نویس سند رسمی مالکیت.
- چنانچه ملک برگه ارزیابی معتبر داشته باشد، پرونده برای پرداخت هزینه ها و حقوق دولتی به حسابداری ارجاع می گردد.
- چنانچه ملک فاقد برگه ارزیابی معتبر باشد، نخست باید برگه ارزیابی صادر شود. پس از صدور برگه ارزیابی معتبر پرونده برای پرداخت هزینه ها و حقوق دولتی به حسابداری ارجاع می گردد.
- به طور کلی حقوق دولتی مربوط به ملک از قبیل عوارض شهرداری می بایست پرداخت شده و فیش پرداخت آن به اداره ثبت تحویل گردد.
- پس از طی مراحل بالا، پرونده برای ثبت به دفاتر املاک ارسال می گردد.
- ثبت پیش نویس در دفاتر املاک.
- تنظیم سند مالکیت رسمی توسط متصدی املاک در اداره ثبت اسناد و املاک.
- تحویل دادن سند به مالک، پس از احراز هویت و شناسایی مالک در ازای دریافت رسید.
مطابق با ماده ۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی وکیل ثبتی به طور کلی می تواند در تمام دعاوی که توسط موکل مطرح می گردد، نمایندگی وی را به عهده بگیرد. بنابراین در صورت تنظیم وکالت نامه، وکیل ثبتی به نمایندگی از موکل می تواند اقدامات لازم برای صدور سند مالکیت رسمی به نام موکل را در مراجع قضایی و غیر قضایی از قبیل شهرداری، اداره ثبت و … پیگیری نماید.
درخواست سند املاک ثبت شده، درخواست سند مالکیت المثنی
منظور از املاک ثبت شده، اموال غیر منقولی است که فرایند ثبت آن در دفاتر ثبت به پایان رسیده باشد. در واقع بر خلاف املاک جاری که مالک مشخصی که نام او در اداره ثبت درج شده باشد ندارند، املاک ثبت شده مالک خاص دارند. همانطور که مورد اشاره قرار گرفت اصولاً کسی به عنوان مالک شناخته می شود که نام او در دفاتر ثبت به عنوان مالک ذکر شده باشد. با این وجود در بسیاری از موارد ممکن است مالک واقعی و قانونی ملک کسی باشد که نام او در دفتر مزبور ثبت نگردیده است. برای مثال اگر شخصی که نام او در دفتر ثبت قید شده، ملک خود را با انعقاد مبایعه نامه به دیگری انتقال دهد، مالک جدید ملِک، خریدار است هرچند نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان مالک قید نشده باشد.
یکی از اصلی ترین وظایف وکیل ثبتی مربوط به شرایطی است که در مورد مالکیت املاک ثبت شده میان دو یا چند شخص اختلاف وجود داشته باشد. در چنین شرایطی وکیل ثبتی می تواند به نمایندگی از موکل خویش، بر علیه مالک قبلی، اداره ثبت اسناد، شهرداری و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی طرح دعوا نماید. در چنین مواردی اگر قاضی دادگاه دلایل وکیل را قانع کننده به شمار آورد، در خصوص صدور سند رسمی مالکیت، حکم صادر خواهد کرد. همچنین در صورت مفقود شدن یا سرقت سند مالکیت، وکیل ثبتی می تواند به نمایندگی از مالک درخواست صدور سند مالکیت المثنی را مطرح نماید. قابل ذکر است نظر به اینکه درخواست سند المثنی فرآیندی زمان بر از جمله نشر آگهی و تهیه مستندات لازم را مشمول می گردد توصیه می شود تا از طریق وکلای ثبتی آشنا به امور ثبتی اقدام گردد.
درخواست صدور سند مالکیت به نام وارث
در مواردی ممکن است مالک قصد آن داشته باشد که مالکیت خود را به وراث حین الفوت خویش انتقال دهد. در چنین مواردی توصیه می شود با وکیل ثبتی مشورت نمایید. وکلای ماهر اغلب با انعقاد عقد صلح مشروط، مالکیت ملک را برای بعد از وفات شخص، به وراث وی منتقل می نمایند. در این صورت با طی مراحل قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نسبت به صدور سند مالکیت رسمی به نام وارث، مبادرت به عمل می آورد. همچنین بعد از فوت مالک وراث می توانند درخواست سند سهم الارث خود را نمایند و نظر به اینکه عموماً در بحث سهم الارث اختلاف بین وراث در صورت وجود وصیت نامه رسمی یا غیر رسمی و سایر موارد ایجاد می گردد وکلای متخصص در حوزه امور ثبتی فرآیند حصول به نتیجه را می توانند بهبود و تسریع نمایند.
